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20,65 € |
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-0,48 % |
22.04/17:35 |
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| ISIN |
WKN |
Jahreshoch |
Jahrestief |
| DE000A0HN5C6 |
A0HN5C |
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- € |
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Deutsche Wohnen-Aktie: Wachstumsbeschleunigung durch Akquisition von BauBeCon
05.06.2012
Warburg Research
Hamburg (www.aktiencheck.de) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Deutsche Wohnen-Aktie (ISIN DE000A0HN5C6 / WKN A0HN5C) weiterhin mit dem Votum "kaufen" ein.
Nach der Akquisition der BauBeCon-Gruppe werde das Modell angepasst. Durch den Portfoliokauf von 23,5 Tsd. Wohneinheiten für EUR 1,24 Mrd. werde das Portfolio der Deutsche Wohnen um ca. 40% auf 4,2 Mrd. ausgeweitet.
82% der Immobilien befänden sich in Metropolregionen (z. B. 6.500 Einheiten in Berlin, 7.000 in Hannover-Braunschweig, 2.000 in Magdeburg) gegenüber den ca. 90% des Deutsche Wohnen-Portfolios. Auch in Bezug auf den Leerstand (3,3% vs. 2,3%) und die Vertragsmiete (EUR 5,29 je qm vs. 5,60) sei das BauBeCon-Portfolio eine gute Ergänzung für Deutsche Wohnen. So sei die durchschnittliche Miete des Teilportfolios in Berlin z. B. mit EUR 5,62 je qm sogar höher als beim Berlin-Portfolio der Deutsche Wohnen AG mit EUR 5,57 je qm (GSW 5,12 je qm), was die höhere Qualität der Lagen untermauere (Fokus auf den boomenden Bezirk Prenzlauer Berg). Darüber hinaus sei das BauBeCon-Porfolio ab 2013 vollständig ohne Mietpreisbindungen (Deutsche Wohnen derzeit 80% ungebunden), sodass Mieterhöhungen angesichts des zweistelligen Potenzials zwischen Vertragsmieten und Marktmieten (in Berlin z. B. 23%) ungehindert realisiert werden könnten.
Vor dem Hintergrund der jüngsten DKBI-Transaktion (TAG) zur 13,1fachen Nettomiete sei die Anfangsmietrendite von 7,7% (Faktor 13) bzw. EUR 814 je qm ein günstiger Preis. Das DKBI-Portfolio sei für die Analysten wesentlich weniger attraktiv durch den Leerstand im zweistelligen Bereich, der auf einen großen Anteil in schwierigen Regionen (z. B. Gera) zurückzuführen sei. Auf Basis der Mietrendite der Deutsche Wohnen von 7% werde sich die durchschnittliche Mietrendite auf ca. 7,3% verbessern.
EUR 160 Mio. würden über Eigenkapital und EUR 1,075 Mio. über Bankdarlehen finanziert (ca. EUR 725 Mio. langfristige Bankdarlehen mit einem Zinssatz von ca. 4%, EUR 100 Mio. Kreditlinie, EUR 250 Mio. zwölfmonatige Brückfinanzierung). Damit erhöhe sich der Verschuldungsgrad (LTV) der Deutsche Wohnen AG von 58% auf 67%. Angesichts des bestätigten LTV-Ziels von weniger als 60% sei innerhalb der nächsten zwölf Monate eine Kapitalerhöhung zu erwarten. Das Management habe betont, dass das finale Closing unabhängig von einer Kapitalmaßnahme sei. Zur Erreichung des LTV-Ziels sei Eigenkapital in Höhe von ca. EUR 350 Mio. (+30%) erforderlich.
Hinsichtlich des FFO-Effekts der BauBeCon sei das Management vage geblieben und werde diesen wahrscheinlich nach dem Closing frühestens Ende Juli konkretisieren. Deutsche Wohnen rechne jedoch innerhalb von zwei bis drei Jahren mit einem Synergiepotenzial von EUR 10 Mio. (insbesondere beim Immobilienmanagement und den Gemeinkosten), das nicht durch eine Sozialcharter beeinträchtigt werde.
Warburg Research unterstelle einen FFO-Beitrag von ca. EUR 7 Mio. für 2012 und EUR 30 Mio. für 2013. Auf dieser Basis hätten die Analysten ihre Schätzungen überarbeitet. Auf Basis je Aktie sei die erwartete Kapitalerhöhung bisher nicht von ihnen antizipiert worden. Angesichts einer FFO-Erhöhung von mehr als 50% bis 2013/14 würden sie jedoch auch mit einem signifikanten FFO je Aktie-Zuwachs rechnen. Durch die Hebung von Synergien und die Mieterhöhungen seien darüber hinaus Bewertungsgewinne im Zusammenhang mit der BauBeCon-Integration wahrscheinlich.
Mit dem Wert schaffenden Kauf der BauBeCon habe die Deutsche Wohnen den Track Record bei Akquisition und die Wachstumsperspektive erheblich verbessert. Das überarbeitete NAV-Modell der Analysten führe zu einem neuen Kursziel von EUR 13,80 (alt: EUR 13).
Die Kaufempfehlung für die Deutsche Wohnen-Aktie wird bestätigt, so die Analysten von Warburg Research. (Analyse vom 05.06.2012) (05.06.2012/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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